כחלק מההתפתחות העירונית המואצת של העשורים האחרונים, ניתן לזהות בתים משותפים ההולכים ומתרחבים, וכתוצאה מכך, נעשים מורכבים יותר לניהול. כיום, חברת ניהול ואחזקה חיצונית הינה כלי הכרחי ונפוץ בבנייני מגורים – אך כיצד ניתן לדעת באיזו חברת ניהול בניינים לבחור? הכנו לכם את רשימת הקריטריונים לפני סגירת חוזה.
אם בעבר ועד הבית היה מורכב בעיקרו משכנים שהתנדבו לקחת על עצמם את המשימה, הרי שכיום המשימה מורכבת וגדולה בהרבה החל בעבודות גינון, ניקיון שותף, גביית מיסי ועד בית ואף איטום גג ושיפוץ הלובי – ובכך, ניהול ועד בית חיצוני טוב, אמין ומקצועי הפך לאופציה העדיפה לבניינים רבים. הנה רשימת השאלות (והתשובות) שיעזרו לכם לפני קבלת ההחלטה.
איזה סוג חברת ניהול ואחזקה אתם מעדיפים?
כיום ניתן לזהות חברות ניהול בניינים המורכבות משני סוגים עיקריים; הסוג הראשון הינו חברות העוסקות בתחזוקה של הרכוש המשותף בלבד, ולא מעבר. חברות אלו יתרכזו בניקיון הבניין ותחזוקה שוטפת של הגינה, מערכת החשמל, אינטרקום ותאורה. הסוג השני של חברות הניהול משמשות כמחליפה אולטימטיבית לועד הבית המאולתר, והופכות למעשה למעין "ועד בית חיצוני" העוסק ופותר את כלל בעיות ודרישות הבניין, מא' ועד ת'.
סקר שוק של חברת ניהול בניינים
סקר שוק הוא תמיד דבר טוב, ואנו מציעים לבצע אותו אם באזור מגוריכם ישנם בניינים דומים לשלכם (מבחינת כמות דיירים, חזות כללית ומספר דירות וקומות). מומלץ לשאול את דיירי הבניין האם הם מחזיקים בחברת ניהול ואחזקה ואם כן, איזו. בנוסף, היינו מציעים לשאול שאלות הנוגעות למידת שביעות רצון הדיירים, כמו גם לקבל מושג כללי אודות גובה המחירים שחברת הניהול גובה עבור בניין דומה לשלכם. שימו לב: על חברת הניהול לשלוח הצעת מחיר לאחר ביקור בבניין והתרשמות ממצבו ואופן התחזוקה אותו הוא דורש. רק לאחר ביקור בבניין ניתן לקבל מושג אודות הצרכים של הבניין שלכם. במידה וחברת ניהול ואחזקה שלחה לכם הצעת מחיר בטרם בקרה בבניין, יש להניח שמדובר שחברה לא מקצועית.
עלויות שונות לחברות ניהול שונות
טווח המחירים של חברות ניהול ואחזקה הוא רחב מאוד כאשר חלק מהחברות יפרידו את דמי הניהול מהוצאת התחזוקה השוטפת, וחלק יכללו אותן בסכום הכולל. לפני חתימת החוזה, עליכם לבדוק בדיוק על מה אתם משלמים ומה מובטח לבניינכם כחלק מהתשלום. דרשו לדעת במדויק מה הן הוצאות התחזוקה ומה גובה דמי הניהול. באופן עקרוני, חברת הניהול עומדת לעשות שימוש בכספים רבים של הדיירים – על כן מומלץ לדרוש ערבות בנקאית ו/או בטחונות אחרים כנגד הכספים הללו. לחלופין, ניתן לדרוש שהכספים יופקדו בחשבון בנק נפרד שלנציגות הדיירים תהיה בו זכות חתימה יחד עם חברת ניהול הבניינים. בנוסף, מומלץ לקבוע מראש מה יהיו ההוצאות שחברת הניהול מורשית להוציא.
שלב חתימת החוזה
חתימת חוזה התקשרות מול חברת ניהול בניינים היא דבר שאין להקל בו ראש. אנו ממליצים מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין (או במקרה שבו אחד הדיירים בבניין הוא עורך דין או בעל השכלה משפטית – בהחלט כדאי לערב אותו בתהליך). יש לשים לב שכל מה שסיכמתם עם חברת הניהול לגבי השירותים הניתנים לכם, פרק הזמן המוקצב לשירותים אלו (למשל, תדירות הניקיון בבניין) חייב להיות מעוגן בחוזה. בנוסף, על החוזה לכלול מה יהיו הסנקציות במקרה של אי-עמידה בתנאים. בכל מקרה, יש להכניס סעיף המאפשר הפסקת התקשרות עם חברת ניהול ואחזקה (נקודת יציאה) על מנת למנוע מצב של מחויבות לחברה שאינה מספקת את צרכי התחזוקה הנאותים של הבניין המשותף.
* אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין העוסק בתחום.
