ההתפתחות העירונית המואצת של העשורים האחרונים גרמה לבתים המשותפים לגדול ולהתרחב וכתוצאה מכך גם להיעשות מורכבים יותר לניהול. אם בעבר ועד הבית היה מורכב משכנים שהתנדבו לקחת על עצמם את ניהול הנכס, הרי שכיום ניהול הנכס על ידי חברה חיצונית נחשב לדבר שבשגרה. החל מעבודות הגינון והניקיון השוטף של חדר המדרגות, דרך גביית מיסי ועד הבית ועד איטום הגג ושיפוץ הלובי – חברת ניהול חיצונית כבר מזמן אינה נחלתם של מגדלי היוקרה בלבד ואת שירותיה ניתן למצוא גם בבנייני מגורים בינוניים וקטנים שעייפו מהניהול העצמאי של הנכס.
על מנת להיות בטוחים שהפקדתם את ניהול הנכס בידי חברת ניהול טובה, אמינה ומקצועית – ישנם מספר דברים שחשוב לבדוק טרם ביצוע ההתקשרות:
איזה סוג חברת ניהול אתם מעדיפים?
כיום, חברות ניהול לבתים משותפים מורכבות משני סוגים עיקריים. הסוג הראשון מתייחס לחברות העוסקות בתחזוקה של הרכוש המשותף בלבד ולא מעבר. חברות מסוג זה יתרכזו בניקיון הבניין ותחזוקה שוטפת של הגינה ומערכת החשמל, אינטרקום ותאורה בעיקר. מאידך, ישנן חברות ניהול אשר משמשות מחליפה אולטימטיבית לועד הבית ועוסקות בכל הנדרש מ-א' עד ת', החל מטיפול במערכות הבניין השונות, בסידורי הניקיון והגינון וכלה בגביית הכספים מהדיירים.
האם ביצעתם סקר שוק?
ניתן לבצע סקר שוק אם באזור מגוריכם ישנם בניינים הדומים לשלכם מבחינת כמות הדיירים, החזות הכללית, גודל הכניסה ומספר הקומות/ דירות. מומלץ לשאול את דיירי הבניין הדומה האם הם משתמשים בחברת ניהול ואם כן איזו. בנוסף מומלץ לשאול שאלות הנוגעות למידת שביעות הרצון של הדיירים ולקבל מושג כללי אודות גובה המחירים שחברת הניהול גובה בעבור ניהול בניין הדומה לשלכם. לאחר שביצעתם סקר שוק וקיבלתם נתונים ראשוניים, מומלץ להתקשר לכמה חברות ניהול מומלצות לקבלת הצעות מחיר. שימו לב כי על חברת הניהול לשלוח הצעת מחיר לאחר ביקור בבניין והתרשמות ממצבו ומאופן התחזוקה אותו הוא דורש. רק ביקור בבניין יאפשר לחברת הניהול לקבל מושג אודות הצרכים של הבניין שלכם, לכן במידה וחברת ניהול שלחה לכם הצעת מחיר טרם ביקרה בבניין הדבר מעיד על חוסר רצינות וחוסר מקצועיות.
בידקו עלויות
טווח המחירים של חברות הניהול הוא רחב מאוד. חלק מחברות הניהול יפרידו את דמי הניהול מהוצאות התחזוקה השוטפת, וחלק יכללו אותן בסכום הכולל. בכל אופן, עליכם לבדוק בדיוק על מה אתם משלמים ומה מובטח לכם בתמורה לתשלום. דירשו לדעת במדויק מה הן הוצאות התחזוקה ומה גובה דמי הניהול. באופן עקרוני, חברת הניהול עומדת לעשות שימוש בכספים רבים של הדיירים, על כן מומלץ לדרוש ערבות בנקאית ו/או בטחונות אחרים כנגד הכספים הללו. לחילופין, ניתן לדרוש שהכספים יופקדו בחשבון בנק נפרד שלנציגות הדיירים תהיה בו זכות חתימה יחד עם חברת הניהול. עוד מומלץ לקבוע מראש מה יהיו ההוצאות שחברת הניהול מורשית להוציא. עליכם לדרוש תקציב חודשי ולעקוב אחר ההוצאות, וכן לקבוע סנקציות ברורות במקרה של אי עמידת החברה בלוחות זמנים ו/או בשאר התחייבויותיה השונות. חשוב לציין כי המפקח על הבתים המשותפים הגביל את גביית דמי הניהול מכל דייר לסכום של 100 שקלים בחודש (לא כולל מע"מ). מדובר בעלות דמי הניהול בלבד כאשר עלות דמי התחזוקה היא דינאמית יותר ומשתנה מבניין לבניין.
חתימת חוזה מול חברת הניהול
חתימת חוזה ההתקשרות מול חברת הניהול היא דבר שאין להקל בו ראש. מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין, ואם אחד הדיירים בבניין הוא במקרה עורך דין או בעל השכלה משפטית – בהחלט כדאי לערבו בתהליך. כל מה שסיכמתם עם חברת הניהול לגבי השירותים הניתנים לכם, פרק הזמן המוקצב לשירותים אלו (למשל תדירות הניקיון בבניין וכדומה) – חייב להיות מעוגן בחוזה. בנוסף, על החוזה לכלול מה יהיו הסנקציות אשר יוטלו במקרה של אי עמידה בתנאים. בכל מקרה יש להכניס סעיף המאפשר הפסקת התקשרות עם חברת הניהול (נקודות יציאה) על מנת למנוע מצב של מחוייבות לחברה שלא מספקת את צרכי התחזוקה הנאותים של הבניין המשותף.
* אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין העוסק בתחום.
