הבניין מוזנח, חברת הניהול לא מתפקדת? מה עושים?

ניהול נכס משותף הוא עניין מורכב שדורש סבלנות רבה, בעיקר כאשר הדבר נעשה בהתנדבות מצד חברי ועד הבית המורכב משכני הבניין. הקושי המתעורר מניהול נכס מרובה דיירים לא פסח על עינו של המחוקק, אשר הבין את החשיבות שבניהול תקין של רכוש משותף ולכן הציע בחוק המקרקעין פיתרון נוח לדיירים – מינוי "מתחזק", קרי, חברת ניהול אשר נועדה לטפל בכל נושאי תחזוקת הנכס, גביית דמי ועד הבית ותשלום חשבונות חשמל מים וכדומה. אך מה קורה כאשר הדיירים לא מרוצים מפעילותה של חברת הניהול? כיצד ניתן להחליפה? – את התשובות ניתן לחלק לשני סוגים של מקרים:

כאשר חברת הניהול נבחרה באופן פרטי על ידי הדיירים

בבית משותף בו לא קיימת חברת ניהול, יש צורך בתמיכה של בעלי הדירות אשר שני שלישים מהשטח המשותף צמוד לדירתם, על מנת לקבל החלטה שהניהול יופקד בידי חברה חיצונית. במקרה בו התקשרות עם חברת ניהול נעשתה מיוזמה של הדיירים עצמם, יש לוודא כי חוזה ההתקשרות הנחתם בין הדיירים לחברה מנוסח באופן שיאפשר לדיירים ליהנות משירותי החברה, אך גם להיפרד משירותיה בסיום החוזה או בעת הצורך (אם אינם מרוצים מחברת הניהול, למשל). לצורך בחירת חברת ניהול או החלפה של אחת קיימת, כל שדרוש הוא תמיכה של רוב בעלי הדירות, שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם.

כאשר חברת הניהול נכפתה על הדיירים במעמד חוזה רכישת הדירה

בהרבה מן הבניינים החדשים שנבנו בעיקר בעשור האחרון, התקשרות עם חברת ניהול נכסים נכפית על הדיירים כבר במעמד חוזה רכישת הדירה. במקרים לא מעטים, חוזה ההתקשרות הכפוי בין הדיירים לחברת הניהול מנוסח בצורה המקנה יתרון לחברת הניהול ולמעשה קושרת אותה לניהול הנכס למשך זמן לא מוגדר – מה שהופך את האפשרות להתנתק ממנה לקשה מאוד. אז אם בכל זאת רוצים להחליף את חברת הניהול, מה עלינו לעשות?

מה אומר החוק?

באופן כללי, מה שקובע מי תהיה חברת הניהול הוא שנת הרכישה – האם רכישת הדירה היתה לפני שנת 2002 או לאחריה. התיקון לחוק המכר (דירות) אשר נקבע בשנת 2002, מורה שכל התניה הקיימת בחוזה, אשר מגבילה את האפשרות להחליף חברת ניהול, תהיה תקפה אך ורק לשלוש שנים מתחיל הניהול או החזקת הבית. בתום שלוש השנים הללו, רשאים הדיירים להחליט אם ברצונם להמשיך לפעול עם חברת הניהול הקיימת, להחליפה באחת אחרת או לחדול משימוש בחברת ניהול חיצונית – וזאת ללא כל קשר לכתוב בחוזה המכר של הבית.

אם הדירה נרכשה לאחר שנת 2002 וחלפו שלוש שנים מתחילת ניהול הבית על ידי חברת הניהול החיצונית, ניתן להסתפק בהחלטה בדבר החלפת חברת ניהול ובחירת חברה אחרת, המתקבלת בתמיכת בעלי הדירות שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם. על ההודעה בדבר סיום ההתקשרות מול חברת הניהול להינתן במועד סביר טרם הניתוק.

אם הדירה נרכשה לפני שנת 2002 והתקבלה החלטה של רוב בעלי הדירות, אשר יותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם, להחליף את חברת הניהול ולבחור אחת אחרת, אך עם זאת חברת הניהול עומדת על זכותה להמשיך ולנהל את הנכס – אזי על נציגות הדיירים לעתור לבית המשפט על מנת שיבחן את חוזה ההתקשרות ואת מידת סבירותו, בתקווה שיכריז על ביטולו ו/או סיומו. טרם הגעה להחלטה, בית המשפט יבחן אם החוזה מכיל תנאים מקפחים כלשהם, את אופן תפקודה של חברת הניהול ואת מידת שביעות רצונם של דיירי הבניין.

* אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין העוסק בתחום.