הביטוי התחדשות עירונית מהווה שם כולל של תהליך מכיל בתוכו כמה סוגי תהליכים שונים אך במטרה אחת והיא חידוש בניינים וניצול טוב יותר של שטח הבנייה, מדובר על פרויקטים של תמ"א 38,תמ"א 38/2, פינוי בינוי, עיבוי ועוד.
התחדשות עירונית הינו תהליך המתאים לאזורים בהם הבניינים מוזנחים וישנים , התחדשות עירונית מאפשרת שדרוג של בניין יחיד או כמה בניינים סמוכים.
המדינה פעלה בנושא בחקיקת חוקים, גיבוש תמריצים וקביעת דרכים לקידום מתחמים להתחדשות עירונית, עקב היותם מקור משיכה למשפחות צעירות, תהליך כזה מתאפיין בהגדלת הדרישה למוסדות ציבור כדוגמת שירותי חינוך, כמו גם הצורך בשיפור בחזות האזור.
התחדשות עירונית יכולה להתחיל ביוזמתה של העירייה החפצה בשדרוג אזורים מוזנחים בעיר. במקרים כאלה נעשים שינויים בתכנית בניין עיר (תב"ע) כך ניתן לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר וכן לשפר את התשתיות באזור על ידי חידוש כבישים וטיפול בבעיות החנייה, במקביל לחידוש חזות האזור. בנוסף ניתנים הקלות במיסים והיטלים, כדי לעודד יזמים להכנס לתהליך ובדרך כלל היזמים הם מגישמי ומבצעי ההתחדשות העירונית.
האפשרויות העומדות בפני בעלי דירות המעוניינים בהתחדשות העירונית בבניינם
תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לחזק בניינים שנבנו לפי שנות ה-80 מפני רעידות אדמה ומהנדס קבע שהבניין זקוק לחיזוק, הרעיון שעומד מאחורי התוכנית שאושרה בשנת 2005 הוא לתמרץ בעלי דירות ע"י מתן זכויות בניה נוספות אשר יממנו את עלות חיזוק המבנה, תמריץ נוסף לעידוד פרויקטים הוא פטור בגין מע"מ על שירותי הבנייה וממס שבח ומהיטל השבחה.
במסגרת התוכנית ישנם כמה שילובים של אפשרויות שעומדות לאישור העדה המקומית לתכנון ובנייה, בנוגע לאותם בניינים: אישור לחיזוק הבניין מבלי להוסיף תוספות בנייה. ניצול של הקומה המפולשת ע"י סגירתה לצורך הרחבת הדירות הקיימות או לצורך בניית דירות חדשות. בניית קומות נוספות/ אגף נוסף / בניית קומה חלקית נוספת לדירות חדשות או הרחבת שטח הדירות הקיימות, בשנת 2012 התקבל התיקון ה-3 לתוכנית, לפיו ניתן להוסיף עד 2.5 קומות, וזאת כדי להגדיל את הכלכליות מתוך מטרה לחזק כמה שיותר בניינים. התוכנית מאפשרת הוספת מעלית לבניין, חיזוק הבניין והרחבה של עד 25 מ"ר לדירות הקיימות במסגרת ההרחבה יש לכלול ממ"ד של 9 מ"ר נטו. חנייה לדירות החדשות היא תנאי הכרחי לתוכנית.
פינוי בינוי – מתחם לגביוהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות תחתם בנייני מגורים חדשים בעלי תשתיות משופרות. משרד הבינוי והשיכון באמצעות צו הכרזה, מכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי. במטרה לנצל באופן יעיל יותר את הקרקע ולשדרג את העיר.
תהליך פינוי פינוי מתנהל בצורה הבאה: בעלי הדירות בבניין המיועד לפינוי חותמים על הסכם עם היזם. בהסכם היזם מתחייב לבעלי הדירות לבניית דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת בזמן של 3 שנים, בנוסך היזם מתחייב לתשלום שכר דירה חלופית בזמן הבנייה ולתשלום הארנונה על הדירה הנוכחית. היזם הורס את הבניין הקיים ובונה במקומו בניין בעל משודרג וגדול יותר, בהתאם להיתר הבנייה, כאשר כל בעל דירה בבניין הישן מקבל דירה חדשה כפי שסוכם, וחלק מהדירות החדשות נמכרות לדיירים חדשים. כיום נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הזכויות לקידום פרויקט של פינוי-בינוי.
בתהליך של פינוי-בינוי מעורבים גורמים שונים בין היתר ועדה בין משרדית של הממשלה להתחדשות עירונית, העירייה ועוד
הרשויות פועלות לעידוד תהליכים של פינוי-בינוי ע"י תמריצים כספיים כמו פטור היטל השבחה, הפחתות מסויימות בארנונה, פטור מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי הבנייה ופטור מתשלום דמי היתר.
תמ"א 38/2
פינוי בינוי במסגרת שונה מפינוי בינוי מוכרז, מדובר על תהליך לפי התיקון ה2 לתמ"א 38, על פי התיקון ניתן להחיל את אותו רעיון התוכנית לחיזוק המבנים בתמריץ של קבלת זכויות בנייה נוספות כמו בתוכנית של התמ"א המקורית כפי שפורטו לעיל, אך בצורה של הריסה ובנייה מחדש..
בנייה מחדש של הבניין היא הצורה העדיפה על פי דעת המומחים, נשווה בין שניסוגי אפשרויות פינוי הבינוי, יתרון התהליך פינוי בינוי בצורה של 38/2 על פני פינוי בינוי מוכרז הוא זמן קצר פי 5 לקבלת היתר לביצוע.אבל גודל הדירה שיקבלו בעלי הדירות יהיה קטן יותר כי תמ"א 38/2 מתבצעת עפ"י תב"ע בתוקף ובפינוי בינוי, זה מתבצע עפ"י תב"ע חדשה.
תהליכים נוספים הם "עיבוי- בינוי" שהחל ב2001 ע"י הועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית המיועד לשכונות מגורים בלבד, והוכרזו כמתחמי עיבוי על ידי הועדה.מטרת התהליך היא ניצול טוב יותר של הקרקע באמצעות תוספת בנייה באזורים בנויים, ללא צורך בהריסת המבנים הקיימים, אם כתוספת קומות ואם כבניית אגפים חדשים, מדובר על עסקה בה בעל הדירה מקבל בנייה של תוספות לדירה הקיימת ובתמורה מעביר בעל הדירה את זכויות הבנייה והרכוש המשותך לידי היזם, בתהליך זה על ידי ניצול שטחים פנימיים וחיצוניים לבניין ניתן להרחיב את הדירות הקיימות, היזם מקבל זכויות בנייה מורחבות, להוספת 2-3 קומות מגורים על גג הבניין הקיים.
**תהליך המתבסס על תמריץ של מיסוימתוקף חוק מיסוי מקרקעין, חל על מתחמים בהם לפחות 24 דירות בטרם השינוי ולאחריו, רעיון תהליך זה הוא עידוד התחדשות עירונית על ידי הנעת גופים בשוק הפרטי. לפיו ניתן לפנות לוועדה להתחדשות עירונית בבקשה להמלצה על הכזרה של מתחם עיבוי/פינוי בינוי ע"י הממשלה לתקופה של שש שנים בה ניתנות הקלות מס לבעלי הדירות, דחיית המועד הקובע את חבות המס, הקלות במע"מ על הבנייה מס שבח ומס רכישה כמו כן על פי קביעת העירייה ניתן לקבל פטור היטל השבחה.
