מי צריך לתקן נזילות וקלקולים בבניין המשותף ?

ועד בית של בניין כולל קשת רחבה של תפקידים ותחומי אחריות. בין היתר, אחראי ועד הבית על תיקון תקלות שאינן צפויות מראש כמו בעיות באינטרקום הראשי, בעיה בצנרת של הבניין וכדומה. גם לחברת הניהול יש תפקיד חשוב באחזקה השוטפת של הבניין, ועליה לבצע טיפולים תקופתיים שמטרתם למנוע תקלות פתאומיות ובלתי צפויות שעלות תיקונן יקרה.

תקלות ובעיות ברכוש משותף

לרוב, מערכות הסובלות מבעיות ותקלות נמצאות בבניינים בני 20 שנה ומעלה כתוצאה מבלאי של שימוש ארוך שנים. אולם, עם צמיחת מגדלי המגורים, גדלה הסבירות גם בבניינים משותפים, חדשים יחסית, לתקלות במערכות מים וביוב, הן בשל מורכבות המערכות והן בשל השימוש הנרחב של הדיירים הרבים בבניין. בעיות בצנרת והביוב בבניינים חדשים יותר, נובעות בעיקר בעקבות משקעים בתשתית, הנובעים כבר משלב הבנייה של הבניין, וכן מזריקה של חפצים שונים אל האסלה כגון מגבונים לחים, מוצרי הגיינה נשית, בדלי סיגריות ושאר חומרים שאינם מיועדים להדחה באסלה. יש להבין כי כל מה שיוצא מתשתית הביוב הדירתית עלול לסתום בשלב מסוים את תשתית הצנרת המרכזית. תקלות המתרחשות במערכת צנרת מים מרכזית נדרשות להיות מטופלות באופן מיידי על ידי כלל דיירי הבניין, וועד הבית הוא זה שנאלץ לטפל בבעיית צנרת מערכתית בבניין אחת לכמה שנים, הן בגלל בלאי טבעי או שימוש לקוי של דיירי הבניין.

תיקון תקלה ברכוש משותף – מה החוק אומר?

בעת תקלה ברכוש משותף כמו למשל פיצוץ צינור מרכזי הגורם לנזילות, על ועד הבית להזמין בעלי מקצוע, לקבל הצעת מחיר ולבחור את בעל המקצוע הטוב והמשתלם ביותר לבצע את התיקון, כאשר על כל דיירי הבניין להשתתף בהוצאה. הבעייתיות נוצרת כאשר ישנה תקלה ברכוש משותף של הבניין, אך הבעיה וכמו כן התיקון שלה נוגעים רק לחלק מן הדיירים – למשל, אם יש תקלה בצינור הביוב של הבניין אשר גורם לריח רע רק ב-2 דירות בבניין ואינו משליך גם על הדירות האחרות. האם יש צורך באישור כל בעלי הדירות על מנת לבצע את התיקון? האם ועד או הבית או חברת הניהול יכולים להחליט שאינם מבצעים את התיקון? על פי חוק, ועד הבית חייב בביצוע תיקון של כל תקלה ברכוש המשותף, גם אם זו פוגעת רק בדירה אחת או שתיים ולא בכל הדירות בבניין. כספי ועד הבית אמורים לשרת את הדיירים וזו אחריותו של ועד הבית לבצע תיקונים בתקלות רכוש משותף.

תחומי האחריות של חברת ניהול חיצונית

כאשר בניין מנוהל על ידי חברה חיצונית, המסגרת בה היא פועלת כוללת עבודות במבנה לשם שמירה על מראה המבנה וניקיונו, והן פעולות לשמירה על תפקוד מערכות הבניין. התחזוקה השוטפת שמעניקה חברת הניהול כוללת ביצוע פעולות בתדירות קבועה כגון ניקיון, גינון, שימון, גירוז מערכות וכיו"ב, וכן תחזוקה של מערכות כגון מעליות וגנרטורים, אשר אופן התחזוקה השוטפת שלהם מוסדר בחוק ומתבצע על ידי בעלי מקצוע מוסמכים. מעבר לתחזוקה שוטפת יתבצעו בדיקות תקופתיות והפעלות יזומות המדמות מצב חירום, שנועדו לשמור על בטחון חיי הדיירים ולוודא את תקינות המערכות. תחזוקה שוטפת מבטיחה הארכת חיים למערכות הבניין השונות ומסייעת בהפתחת עלויות תיקונים באמצעות איתור תקלות כבר בתחילתן, ולעיתים אף לפני הופעתן, מה שמאפשר לבצע טיפולים מונעים. הטיפולים והביקורות הנדרשות למערכות השונות הקיימות בבניין צריכים להיקבע על פי לו"ז עבודה שנתי וחודשי קבועים מראש לביקורת וטיפול. על חברת הניהול לשלוח תזכורת לנציג ועד הבית לפני ביצוע העבודה וכן את אסמכתאות הנדרשות לאחר ביצוע הטיפול ו/או הביקורת.